Aktualisiert: Oktober 2025 – Inkrafttreten voraussichtlich ab Steuerperiode 2028
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verändern sich die Rahmenbedingungen für Eigentümerinnen und Eigentümer deutlich.
Unterhaltskosten wie Heizungs-, Fenster- oder Dachersatz sind künftig auf Bundesebene bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr steuerlich abziehbar. Das betrifft grundsätzlich sämtliche Sanierungsmassnahmen – unabhängig vom Umfang.
Für Renditeobjekte oder nicht selbstgenutzte Immobilien gelten weiterhin andere steuerliche Regelungen. Zudem haben die Kantone bis 2050 die Möglichkeit, eigene Abzugsmöglichkeiten für energetische Massnahmen einzuführen.
Da wir im Bereich der Gebäudetechnik spezialisiert sind, betrachten wir im Folgenden insbesondere die Auswirkungen auf den Heizungsersatz.
Was wurde beschlossen?
Übergangsfrist: Bis mindestens Ende 2027 gilt das bisherige System weiter. Die neue Regelung tritt frühestens ab der Steuerperiode 2028 in Kraft – es besteht also eine Übergangsfrist von rund zwei Jahren.
Bund: Der Eigenmietwert entfällt voraussichtlich ab 2028. Unterhaltskosten (z. B. Sanierungen) können nicht mehr steuerlich abgezogen werden.
Kantone: Bis 2050 dürfen die Kantone eigenständig entscheiden, ob sie für energetische Massnahmen weiterhin steuerliche Abzüge zulassen. Aktuell ist jedoch offen, ob und in welchem Umfang diese kantonalen Steuerabzüge bestehen bleiben werden.
Übersicht der Förderbeiträge BL/BS/SO
Die Förderbeträge sind kantonal geregelt und stellen Richtwerte dar. Sie können je nach Gebäude, Systemleistung und Energiequelle variieren.
| Kanton/ Wärmeerzeuger | Luft/Wasser-Wärmepumpe | Sole/Wasser-Wärmepumpe | Fernwärme | Automatische Holzfeuerungen |
|---|---|---|---|---|
| Basel-Landschaft | pauschal 5’000.– + 200.–/kW | pauschal 7’000.– + 360.–/kW | pauschal 5’000.– + 200.–/kW | Bis 70 kW: pauschal 5’000.– + 100.–/kW ab 70 kW: 360.–/kW |
| Basel-Stadt | pauschal 8’000.– +250.–/kW (ausserhalb Fernwärmegebiet) | bis 10 kW: max. 30’000.– (ausserhalb Fernwärmegebiet) | bis 500 kW: 4’000.– + 200.–/kW | bis 70 kW: 10’000+200.–/kW (ausserhalb Fernwärmegebiet) |
| Solothurn | bis 15 kW: 3’550.– . | bis 70 kW: 6’000.–+ 450.–/kW | bis 70 kW: 12’000.– +60.–/kW | bis 70 kW: 7’500.– +150.–/kW |
| 15–70 kW: 1’100.– +150.–/kW | 70–500 kW: 12’000+450.–/kW | |||
| ab 70 kW: 6’000.– + 220.–/kW | ab 500 kW: 87’000.– + 250.–/kW | ab 70 kW: 16’000.– + 80.–/kW | ab 70 kW: 20’000.– + 360.–/kW |
Zusatzinfos Kanton Basel-Stadt:
Der Kanton Basel-Stadt setzt klar den Fokus auf den Ausbau der Fernwärme. Wärmepumpen und automatische Holzheizungen werden innerhalb des Fernwärmegebietes nur mit 50 % der Fördergelder gefördert.
Zusatzinfos Kanton Baselland:
Neben den regulären Förderbeiträgen gibt es für Haushalte mit einem Einkommen unter CHF 150’000 und einem Vermögen unter CHF 350’000 eine Energieprämie. Sie beträgt 20 % der Investitionskosten (max. CHF 25’000 pro Liegenschaft) und wird zusätzlich zu den üblichen Beiträgen ausbezahlt.
Der Landrat hat zudem am 22. Mai 2025 die Verlängerung des Baselbieter Energiepakets bis 2030 beschlossen. Neu gefördert wird auch der 1:1-Ersatz alter Wärmepumpen (Baujahr 1976–2005) mit 40 % der regulären Beiträge.
Zusatzinfos Kanton Solothurn:
Im Kanton Solothurn sind die Förderbeiträge klar nach Leistungsklassen gestaffelt: kleine Luft/Wasser-Wärmepumpen (bis 15 kW) erhalten Pauschalbeiträge, bei grösseren Anlagen gelten Zuschüsse pro Kilowatt. Sole/Wasser-Wärmepumpen und Holzfeuerungen werden ebenfalls unterstützt, teils mit höheren Grundbeiträgen.
Beispielrechnung
Ein Einfamilienhaus in Basel-Landschaft ersetzt eine alte Ölheizung durch eine Luft/Wasser-Wärmepumpe:
- Investition: ca. 45’000 CHF
- Förderung: ca. 8’000 CHF
- Netto-Investition: 37’000 CHF
Für die Berechnung wurde ein steuerbares Einkommen von 120’000 CHF mit einem durchschnittlichen Gesamtsteuersatz von rund 20 % angenommen.
Bis 2027:
Der Heizungsersatz gilt als abzugsfähige Unterhaltsmassnahme.
Die steuerlich wirksamen Kosten betragen 37’000 CHF (nach Abzug der Förderung).
→ Steuerersparnis: rund 7’400 CHF (20 % von 37’000 CHF)
→ Effektive Belastung: ca. 29’600 CHF
Ab 2028
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene entfällt der Steuerabzug für Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum.
Effektive Belastung: rund 37’000 CHF
Differenz: Die steuerliche Mehrbelastung im dargestellten Szenario beträgt ca. 7’400 CHF.
Wichtig zu wissen
- Die Beispielrechnung zeigt das Szenario, falls der Kanton Basel-Landschaft ab 2028 keine Abzugsmöglichkeiten mehr vorsieht.
- Die Steuerersparnis hängt zudem von Einkommen, Progression, Steuerfuss und Gemeinde ab.
Fazit
Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet die Reform: Steuerliche Vorteile fallen auf Bundesebene weg. Förderbeiträge und langfristige Betriebskosten rücken stärker in den Vordergrund.
Wer eine Sanierung ohnehin in den nächsten Jahren plant, sollte den Zeitpunkt sorgfältig abwägen. Bis Ende 2027 können Eigentümerinnen und Eigentümer noch steuerliche Abzüge nutzen. Ab 2028 entfallen diese auf Bundesebene; ob Kantone weiterhin Abzüge zulassen, ist offen.
Gerne prüfen wir mit Ihnen, welche Förderungen in Ihrem Kanton verfügbar sind und wie sich verschiedene Heizsysteme langfristig auf die Investition und Betriebskosten auswirken. So erhalten Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die kommenden Jahre.
Telefon: 061 281 01 11 Email: info@regioplan.ch
Häufige Fragen von Bauherren zur Abschaffung des Eigenmietwertes und Heizungssanierung
Soll ich die Sanierung vor dem Jahre 2028 durchführen?
Das kommt auf den Zustand Ihrer Heizung und Ihre finanzielle Situation an. Ist die bestehende Anlage bereits 20 Jahre alt oder älter, lohnt sich der Ersatz oft schon heute – sowohl aus technischer Sicht wie auch wegen der noch möglichen Steuerabzüge bis Ende 2027. Wenn Ihre Heizung noch in gutem Zustand ist, kann ein späterer Ersatz sinnvoll sein. Wichtig ist, Fördergelder und Lebensdauer realistisch abzuwägen.
Wie unterscheiden sich Steuerersparnis und Förderung?
Steuerabzüge reduzieren Ihr steuerbares Einkommen – die Höhe der Ersparnis hängt also direkt von Ihrem Einkommen und dem Steuerfuss ab. Fördergelder sind hingegen direkte Zuschüsse, die unabhängig von Ihrer Einkommenshöhe ausbezahlt werden. Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes fallen die Steuerabzüge künftig weg, die Förderung bleibt bestehen.
Kann ich Steuerabzüge und Förderung kombinieren?
Ja, bis Ende 2027 ist eine Kombination möglich: Sie können Förderbeiträge nutzen und die Investitionskosten zusätzlich als Unterhalt steuerlich abziehen. Ab 2028 entfällt diese Möglichkeit auf Bundesebene für selbstgenutzte Eigenheime.
Wie plane ich richtig mit Blick auf die Übergangsfrist?
Planen Sie nicht ausschliesslich steuerlich. Prüfen Sie, ob eine Sanierung vor 2028 für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Dabei helfen Energieberatungen und ein GEAK Plus, um Förderungen, Energieeinsparungen und die Lebensdauer der bestehenden Anlage in Einklang zu bringen.