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Pressfittings aus Edelstahl auf einem Installationsplan für eine Heizungssanierung.
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Eigenmietwert und Heizungssanierung: Was ab 2029 für Stockwerkeigentümer gilt

Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert und mit ihm der Abzug für Unterhaltskosten. Im Stockwerkeigentum trifft das nicht alle gleich: Wer eine gemeinsame Heizung ersetzt, entscheidet gemeinsam, trägt die Steuerfolgen aber einzeln.

Bearbeitet 15.10.2026 Erscheinung: 15.10.2026
Pascal Helfenfinger

Das Wichtigste in Kürze

Der Eigenmietwert wird per 1. Januar 2029 abgeschafft. Bis und mit Steuerperiode 2028 gilt das bisherige System.
Für selbstbewohnte Wohnungen entfällt ab 2029 der Unterhaltsabzug auf Bundesebene, auch für den Anteil an der gemeinsamen Heizung.
Für vermietete Wohnungen bleibt der Abzug für werterhaltenden Unterhalt grundsätzlich bestehen.
Ob Basel-Stadt und Baselland einen kantonalen Energieabzug weiterführen, ist offen.
Förderbeiträge bleiben bestehen und müssen vor Baubeginn beantragt werden.

Ein Entscheid, unterschiedliche Folgen

Über den Ersatz der gemeinsamen Heizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden nach Wertquote verteilt. Die steuerliche Wirkung hängt dagegen davon ab, ob eine Wohnung selbst bewohnt oder vermietet wird. Derselbe Beschluss entlastet deshalb nicht alle Eigentümer gleich.

Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Für selbstbewohntes Wohneigentum entfallen damit:

  • der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen

  • der allgemeine Abzug für Unterhaltskosten auf Bundesebene; ob er auf kantonaler Ebene erhalten bleibt, ist noch offen

  • bei der direkten Bundessteuer der besondere Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

Ob die Reform die Steuerbelastung insgesamt erhöht oder senkt, lässt sich aus dem Sanierungsabzug allein nicht ableiten. Dem wegfallenden Abzug steht der wegfallende Eigenmietwert gegenüber.

Die Kantone dürfen den Abzug für Energiesparmassnahmen längstens bis 2050 beibehalten. Ob sie das tun, ist unterschiedlich geregelt:

  • Solothurn: Der Abzug ist im kantonalen Recht verankert.

  • Basel-Stadt: Die Weiterführung wird geprüft.

  • Basel-Landschaft: Eine Regelung ab 2029 ist noch nicht bestätigt.

Bei vermieteten Wohnungen im Privatvermögen bleibt der Abzug für werterhaltenden Unterhalt grundsätzlich bestehen. Wertvermehrende Anteile eines Heizungsersatzes sind separat zu beurteilen. Der besondere Energieabzug entfällt bei der direkten Bundessteuer auch hier.

Pressfittings aus Edelstahl auf einem Installationsplan für eine Heizungssanierung.

Förderbeiträge im Überblick

Förderbeiträge senken die Investition direkt und hängen nicht vom Eigenmietwert ab. Ordentliche Beiträge für den Ersatz einer Öl-, Gas- oder Elektroheizung bis 70 kW, in Franken, Stand Oktober 2026:

Heizsystem Basel-Landschaft Basel-Stadt, ausserhalb Fernwärmegebiet Solothurn
Luft/Wasser-Wärmepumpe 5’000 + 200 je kW 8’000 + 250 je kW 15 bis 70 kW: 1’100 + 150 je kW, bis 15 kW: 3’550
Sole/Wasser-Wärmepumpe 7’000 + 360 je kW über 10 kW: 25’500 + 450 je kW, bis 10 kW: höchstens 30’000 6’000 + 450 je kW
Pellet- oder Holzheizung 5’000 + 100 je kW 10’000 + 200 je kW 7’500 + 125 je kW, bis 70 kW Feuerungswärmeleistung
Fernwärmeanschluss 5’000 + 200 je kW 4’000 + 200 je kW 12’000 + 60 je kW

Im Fernwärmegebiet von Basel-Stadt gelten reduzierte Beiträge. In Baselland kann für selbstnutzende Haushalte eine Energieprämie dazukommen, im Stockwerkeigentum anteilig nach Wertquote. Massgebend sind die Förderbedingungen und die Zusicherung des Kantons.

Förderbeiträge Energiepaket Baselland Förderbeiträge Energie Kanton Basel-Stadt Fördermassnahmen Kanton Solothurn

Vereinfachtes Beispiel einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

Zehn Wohnungen in Baselland mit je 100/1’000 Wertquote ersetzen die gemeinsame Gasheizung durch eine Pelletheizung mit 70 kW. Acht Wohnungen sind selbstbewohnt, zwei vermietet. Bezahlt wird über Sonderbeiträge.

Position Betrag
Gesamtinvestition CHF 220’000
Förderbeitrag Baselland (5’000 + 100 × 70 kW) CHF 12’000
Anteil je Wohnung CHF 20’800
Belastung je selbstbewohnte Wohnung bis 2028, bei 20 % Steuerwirkung CHF 16’640
Belastung je selbstbewohnte Wohnung ab 2029, ohne kantonalen Abzug CHF 20’800

Bis 2028 entlastet der Unterhaltsabzug jede selbstbewohnte Wohnung um rund CHF 4’160. Ab 2029 fällt diese Entlastung weg, sofern kein kantonaler Energieabzug bestehen bleibt. Für die zwei vermieteten Wohnungen bleibt der Abzug grundsätzlich erhalten.

Das Beispiel ist keine Kostenschätzung. Es zeigt nur den Sanierungsabzug; die Entlastung durch den wegfallenden Eigenmietwert ist nicht eingerechnet.

Pauschal nicht. Ob sich ein früherer Ersatz lohnt, entscheiden Zustand und Ausfallrisiko der Anlage, Investition und Betriebskosten. Die Reform ist aber ein guter Anlass, anstehende Erneuerungen jetzt zu klären. Ein Auftrag oder eine Vorauszahlung vor Ende 2028 sichert den Abzug nicht automatisch.

Dann ist zu prüfen, ob die Einlagen bereits steuerlich abgezogen wurden. Dieselben Kosten dürfen nicht zweimal abgezogen werden. Verwaltung und Steuerberatung klären die bisherige Behandlung am besten gemeinsam.

Eine technische Beurteilung vor der Eigentümerversammlung schafft eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Damit lässt sich:

  • der tatsächliche Handlungsbedarf der bestehenden Heizung belegen

  • Wärmepumpe, Fernwärme und Holzenergie objektbezogen vergleichen

  • die Förderung für das konkrete Gebäude rechtzeitig sichern

  • der Kostenanteil je Wohnung nachvollziehbar darstellen

  • der Zeitplan auf die Versammlungstermine abstimmen

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt der Heizungsersatz in einem Wohn- und Geschäftshaus in Aesch: Regioplan verglich die Systeme, empfahl eine Pelletheizung als Ersatz der bestehenden Gasheizung und begleitet das Projekt bis zur Inbetriebnahme.

Die persönlichen Steuerfolgen klären die Eigentümer mit ihrer Steuerberatung.

Fazit

Mit dem Eigenmietwert fällt ab 2029 der Unterhaltsabzug für selbstbewohnte Wohnungen weg. Im Stockwerkeigentum wirkt derselbe Heizungsersatz darum je nach Wohnung unterschiedlich. Ob sich ein Ersatz jetzt oder später lohnt, entscheidet nicht der Steuerabzug allein, sondern der Zustand der Anlage, die Förderung und die Betriebskosten. Wer das früh klärt, gibt der Gemeinschaft eine Grundlage, auf der sie gemeinsam entscheiden kann.

Steht in Ihrer Liegenschaft ein Heizungsersatz an?

Regioplan beurteilt die bestehende Heizung, vergleicht die möglichen Systeme und zeigt Förderung und Kosten je Wohnung auf. Sie erhalten eine verständliche Grundlage für die Eigentümerversammlung.

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